По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:
- использования имущества с существенным нарушением условий;
- использует имущество не по назначению;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.
Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе обратиться в суд для решения вопроса о досрочном расторжении договора, если:
- арендатор существенно нарушает условия договора;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Например, часть 2 статьи 687 ГК РФ дает право наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Перед досрочным расторжением договора арендодатель обязан письменно потребовать от арендатора исполнить свои обязательства в разумный срок.