ОБЗОР
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЙ
КАК ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА
(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ
ЗА IV КВАРТАЛ 2019 ГОДА)
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденным приказом Росреестра от 05.10.2017 N П/0450, в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением ведения ЕГРН) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении предприятий как имущественных комплексов (далее - Предприятие) и объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.
В IV квартале 2019 г. в Управление ведения ЕГРН (далее - Управление) поступило 141 заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, что на 26% больше чем в III квартале 2019 г. В рассматриваемый период увеличилось количество заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) с 1 до 10 процентов; в более чем половине из них (60%) в исправлении технических ошибок отказано.
По результатам рассмотрения указанных заявлений, а также заявлений, поступивших в III квартале 2019, но которые в указанный период не были рассмотрены, были приняты следующие решения:
об осуществлении учетно-регистрационных действий - по 93 заявлениям (по 15 заявлениям о государственном кадастровом учете (в том числе по заявлениям о государственном кадастровом учете, в том числе в связи с внесением изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), 63 - о государственной регистрации прав (4 - в отношении предприятия как имущественного комплекса), 15 - о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
о приостановлении - по 65 заявлениям (38 по заявлениям о государственном кадастровом учете, в том числе в связи с внесением изменений в сведения ЕГРН, 11 - о государственной регистрации прав, 16 - о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий (в том числе в связи с истечением срока приостановления) - по 14 заявлениям (4 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 2 по государственной регистрации прав, 8 об исправлении технической ошибки);
о возврате без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьей 25 Закона о регистрации, - по 11 заявлениям;
о прекращении учетно-регистрационных действий по основаниям, предусмотренным статьей 31 Закона о регистрации - по 5 заявлениям (3 - о государственной регистрации прав, 2 - о государственном кадастровом учете).
Количественный анализ показателей III и VI кварталов 2019 г. по итогам принятых решений в отношении учетно-регистрационных действий показывает, что количество решений о приостановлении и об отказе уменьшилось с 46% до 34% и с 17% до 7% соответственно. Показатель количества принятых положительных решений в осуществлении учетно-регистрационных действий увеличился с 30% до 49%.
Анализ причин принятия решений о приостановлении (отказе) в предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав в отношении линейных сооружений, проведенный Управлением по итогам IV квартала 2019 г., свидетельствует о том, что, в основном, они связаны, как и прежде, с нарушением положений Закона о регистрации и Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).
Причины и основания приостановления (отказа)
государственной регистрации прав (в том числе в рамках
осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)
|
Основания для приостановления государственной регистрации прав
|
Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав
|
|
Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
В целях осуществления регистрационных действий заявителем не представлены (отсутствуют):
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным органом <1>. При этом данный документ согласно части 1 статьи 19 Закона о регистрации должен быть направлен уполномоченным органом государственной власти не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения. Ввиду отсутствия в органе регистрации прав разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент рассмотрения соответствующих заявления и документов, представленных заявителем, государственным регистратором направляется соответствующий межведомственный запрос (в том числе с целью подтверждения подлинности такого документа, копия которого представляется заявителем с технического планом). Однако представление ответа (документов) на запрос органа регистрации прав не всегда осуществляется в сроки, отведенные для учетно-регистрационных действий, в связи с чем они приостанавливаются по основанию, предусмотренному подпунктом 9 части 1 статьи 21 Закона о регистрации;
правоустанавливающие документы на земельные участки (подтверждающие права на земельные участки правообладателя сооружения на период строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию), на которых расположены созданные объекты недвижимости, в случае, если такие документы должны быть представлены заявителем (часть 10 статьи 40 Закона о регистрации). Следует отметить, что отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых размещены сооружения или их части, на период строительства таких сооружений не освобождает от необходимости оформления прав на земельные участки, предназначенные для размещения наземных частей таких сооружений <2>;
подлинник правоустанавливающего документа (подпункты 1, 2 части 3 статьи 21 Закона о регистрации).
|
|
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
Представленные для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) документы не отвечают требованиям, предъявляемым действующим законодательством к таким документам, например:
1) декларация об объекте недвижимости, требования к подготовке которой и составу содержащихся в ней сведений утверждены приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953:
не содержит необходимых сведений о характеристиках объекта недвижимости (в частности, об адресе при наличии такового);
в реквизите "Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)" указаны документы, не являющиеся устанавливающими и (или) удостоверяющими право на объект недвижимости (в частности, выписка из реестра государственной или муниципальной собственности <3>). В случае если объект недвижимости относится к объектам, созданным до дня вступления в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" в декларации следует указывать данное постановление;
составлена и заверена не правообладателем объекта недвижимости или его представителем;
2) технический план подготовлен с нарушением положений Требований (ниже даны развернутые замечания по пунктам Требований).
|
|
Не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
Представляются документы на государственную регистрацию прав государственного или муниципального унитарного предприятия, учреждения (оперативного управления, хозяйственного ведения) при отсутствии в ЕГРН записи о зарегистрированном в установленном порядке права собственника имущества.
|
|
Имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости); (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
Имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в документах-основаниях, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. Данная причина приостановления характерна для заявлений об осуществлении государственной регистрации прав на дороги (характеристики сооружений, содержащиеся в Едином государственном реестре автомобильных дорог отличны от характеристик этих сооружений, сведения о которых содержатся в ЕГРН (сведения внесены как о ранее учтенных объектах).
|
|
Причины и основания приостановления (отказа) государственного кадастрового учета (в том числе в рамках осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)
|
|
|
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований:
Пункт 21.
Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:
- в XML-схеме формата GKULOKS_.xml технического плана в реквизите CadastralBlock указано значение, отличное от "0:0:0" (например, 00:00:000000 или кадастровые номера земельных участков на (под, над) которых(-ми) расположено линейное сооружение) <4>;
- неправильное имя технического плана (пакета, состоящего из набора файлов, упакованных в один ZIP-архив), а именно: "GKUOKS" вместо "GKULOKS";
- в XML-схеме формата GKULOKS_.xml указываются кадастровые номера земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположено линейное сооружение. Однако сведения о таких земельных участках должны указываться только в технических планах условных частей линейного сооружения (GKULPART_KO_.xml);
2. Пункт 43:
- Местоположение объекта недвижимости в техническом плане сформировано неверно (например, указаны только субъекты Российской Федерации или не все населенные пункты), при том, что в отношении линейного сооружения должно быть указано наименование субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается такое линейное сооружение;
- не используются сведения ЕГРН или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков на (-под, -над) которых(-ми) расположены линейные объекты;
- выявляются расхождения в сведениях о расположении сооружения в кадастровом квартале и (или) в пределах земельных участков, указанных в разделе "Характеристики объекта недвижимости" технического плана, а также его графической части (в пределах иного земельного участка или иного кадастрового квартала, согласно указанным в техническом плане координатам);
3. Пункты 34 и 52.
в графической части технического плана отсутствует общая Схема расположения сооружения на земельном участке, оформление которой осуществляется в соответствии с пунктами 56, 57 Требований;
не соблюдены специальные условные знаки в части отображения контура сооружения (отсутствует графическое отображение элементов сооружения с учетом их расположения в соответствии с пунктом 4 приложения "Специальные условные знаки" к Требованиям либо используются условные знаки, не предусмотренные указанным приложением);
|
|
4. Пункты 51 - 54.
На схеме расположения линейного сооружения относительно границ земельных участков не отображены границы земельных участков (при наличии в ЕГРН описания местоположения границ земельных участков в виде списка координат характерных точек); отображены только границы кадастровых кварталов; невозможно идентифицировать границы конкретных земельных участков;
5. Пункт 20.
Данным пунктом установлен перечень документов, на основания которых может быть подготовлен технический план <5>.
Сведения о характеристиках линейного сооружения, указанные в техническом плане, не соответствуют сведениям о характеристиках сооружения, содержащимся в документах, на основании которых он был подготовлен, либо такие документы вообще отсутствуют в составе технического плана.
В силу части 10.1. статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом. Однако зачастую представленные технические планы подготавливаются на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию (технический план не может быть подготовлен на основании документа, в целях получения которого он изготавливался).
В случае обращения за государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав в отношении реконструированных объектов, права на которые возникли до вступления в силу Закона N 122 (при этом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на исходное (до реконструкции) сооружение в ЕГРН не осуществлялись), в целях подготовки технического плана рекомендуем руководствоваться позицией Минэкономразвития России, изложенной в письме от 27.06.2019 N ОГ-Д23-5909.
6. Пункт 42.
В разделе "Характеристики сооружения" технического плана помимо новых значений характеристик объекта недвижимости (в случае подготовки технического плана в связи с изменением сведений ЕГРН об объекте недвижимости) заполняются строки в отношении характеристик, которые не изменяются, либо не заполняются строки данного раздела, которые должны содержать сведения, предусмотренные подпунктами 1, 2, 3 пункта 43 Требований. Иными словами, при заполнении раздела "Характеристики сооружения" всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.
|
|
--------------------------------
<1> В силу положений пункта 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2012 N 92, подпункта 5.4.2 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух субъектов Российской Федерации (независимо от местоположения части (этапа) такого объекта, подлежащего реконструкции), органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, является Минстрой России. В отдельных случаях, органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, могут быть: Росавтодор, Федеральная служба безопасности Российской Федерации, Управляющая компания инновационного центра "Сколково".
<2> Письмо Минэкономразвития России от 13.05.2019 N Д23и-15587.
<3> Пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
<4> Согласно пункту 6 Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877, в целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером "0" и наименованием "Общероссийский", границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации. В кадастровом округе "Общероссийский" создан один кадастровый квартал с учетным номером "0:0:0", границы которого совпадают с границами кадастрового округа "Общероссийский". В XML-схеме формата GKULOKS_.xml указывается исключительно кадастровый квартал "0:0:0"
<5> Сведения о сооружении, за исключением сведений о местоположении такого сооружения на земельном участке и его площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения.
В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 г. и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующего объекта.
Если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения.
В отдельных случаях в дополнительно представленных с целью устранения причин приостановления документах были допущены новые ошибки, повлекшие невозможность принятия решения о возобновлении учетно-регистрационных действий. В связи с чем в отношении одного заявленного учетно-регистрационного действия дополнительные документы представлялись неоднократно.
Количество дополнительных обращений, по результатам
рассмотрения которых были устранены причины, препятствующие
осуществлению учетно-регистрационных действий
При этом необходимо отметить, что при поступлении заявления о государственной регистрации права с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет при наличии оснований для приостановления в части государственного кадастрового учета решение о приостановлении учетно-регистрационных действий будет принято также в части государственной регистрации прав (и наоборот).