См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
"ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ"
ПИСЬМО
от 8 июля 2013 г. N 08-2135-КЛ
О НАПРАВЛЕНИИ РАЗЪЯСНЕНИЙ
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), направляет согласованный с Росреестром ответ на обращение.
В соответствии с Уставом ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденным приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ "ФКП Росреестра" не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.
Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам ФГБУ "ФКП Росреестра" полагает возможным отметить следующее.
1. По вопросу постановки на государственный кадастровый учет помещений, расположенных на крыше (кровле) здания.
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят:
этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).
Также, согласно Инструкции, этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
В соответствии со СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
Учитывая изложенное, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", при подсчете количества этажей учитываются все этажи здания, включая подземный, цокольный, технический и мансардный.
Кроме того, в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426:
под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м;
под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный этажи.
Кровля - это оболочка крыши или покрытия здания, подвергающаяся атмосферным воздействиям.
Согласно п. 26 Требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583, номер этажа, на котором расположено помещение, указывается при наличии этажности у здания (сооружения), в пределах которого расположено соответствующее помещение.
Таким образом, учитывая, что кровля здания не является отдельным этажом здания, по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", не представляется возможным поставить на государственный кадастровый учет помещение, расположенное на кровле здания.
2. По вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов, представляющих собой производственно-технологические комплексы (далее - Комплексы).
Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) недвижимое имущество (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ), здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Таким образом, несколько зданий, в соответствии с Законом о кадастре, не могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как один объект - комплекс зданий.
В соответствии с п. 23 ч. 2 ст. 2 Закона N 384-ФЗ сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Таким образом, учитывая также письмо Минэкономразвития России от 10.04.2013 N ОГ-Д23-1982 (копия прилагается), по мнению ФГБУ "ФКП Росреестра", в отношении комплекса объектов может быть осуществлен государственный кадастровый учет в качестве сооружения при соблюдении следующих условий:
наличие документов, подтверждающих создание такого комплекса в качестве единого объекта недвижимости (разрешение на строительство, проектная документация, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);
использование объекта недвижимости (сооружения) по одному назначению;
однородный правовой режим.
Требования к подготовке технического плана сооружения утверждены соответственно приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693.
Учитывая положения ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, при уточнении площади объекта недвижимости, а также в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта не меняются (в том числе при сносе одного из зданий единого имущественного комплекса), государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости осуществляется на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана.
Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации", принятым Государственной Думой Российской Федерации во втором чтении, планируется введение понятия единого имущественного комплекса.
Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 апреля 2013 г. N ОГ-Д23-1982
О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросам, связанным с государственным кадастровым учетом вновь построенных объектов недвижимости, и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.
С 1 января 2013 г. в связи с окончанием переходного периода применения Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, установленного частью 1 статьи 43 Закона о кадастре, государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Законом о кадастре.
Согласно части 5 статьи 1 Закона о кадастре государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Таким образом, несколько зданий в соответствии с Законом о кадастре не могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как один объект - комплекс зданий.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 2 статьи 2 Закона N 384-ФЗ сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях - и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
При этом необходимо отметить, что действующее законодательство не содержит критериев, позволяющих четко определить, какие объекты (в каком составе и т.п.) являются соответствующим сооружением. В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, в отношении комплекса объектов может быть осуществлен государственный кадастровый учет в качестве сооружения при соблюдении следующих условий:
наличие документов, подтверждающих создание такого комплекса в качестве единого объекта недвижимости (наличие разрешения на строительство, проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию);
использование объекта недвижимости (сооружения) по одному назначению;
однородный правовой режим.
Согласно статье 16 Закона о кадастре государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется на основании представляемого в орган кадастрового учета соответствующего заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов.
Состав необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов установлен статьей 22 Закона о кадастре.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре документом, необходимым для постановки на государственный кадастровый учет здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, в том числе является технический план такого здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. При этом копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или необходимые сведения, содержащиеся в таком документе, запрашиваются органом кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органе местного самоуправления либо уполномоченной организации, выдавших такой документ.
Требования к подготовке технического плана здания и требования к подготовке технического плана сооружения утверждены соответственно приказами Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403 и от 23 ноября 2011 г. N 693.
Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - законопроект) планируется введение понятия - единый имущественный комплекс.
В частности, законопроектом предусматривается, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.А.ЯЦКИЙ