1. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также - лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее - лицензионная комиссия).
2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
3. Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
4. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
5. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.
6. Положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
7. Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае нарушения требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами должностные лица уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.
См. все связанные документы >>>
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Комментарии к ст. 192 ЖК РФ
1. Для занятия определенными видами деятельности юридическое лицо должно иметь лицензию либо членство в саморегулируемой организации или выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к определенному виду работ. Так, в абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК были внесены изменения, согласно которым в случаях, установленных законом, отдельными видами деятельности юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ. Соответственно, правоспособность и дееспособность возникают с момента выполнения указанных требований.
В целом институт саморегулируемых организаций постепенно заменяет традиционное лицензирование. Поэтому указание наряду с лицензией на наличие членства юридического лица в саморегулируемой организации для осуществления отдельных видов деятельности является своевременным и необходимым дополнением, отражающим уже сложившуюся практику отношений в допуске организаций к отдельным видам деятельности.
Вместе с тем в отдельных случаях наблюдается обратный процесс, когда лицензирование вытесняет саморегулирование. Так, с 1 мая 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г.) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии было запрещено. Во многом это объясняется низким качеством услуг, которые предоставляют управляющие компании жителям таких домов. Соответственно, были многочисленные требования о введении государственного регулирования в эту сферу, что и было сделано.
Необходимо отметить, что лицензирование управляющих организаций уже вводилось Госстроем в 2000 году и было впоследствии отменено ввиду невозможности сформулировать единые лицензионные требования и условия для субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время такие требования сформулированы.
Лицензирование управляющих компаний в сфере ЖКХ по замыслу законодателей в определенной степени позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить их ответственность за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением законодательства Российской Федерации, прав и законных интересов граждан.
Как было отмечено в Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 26 января 2016 г. N 80-р, "лицензирование является механизмом постоянного контроля за управляющими организациями и принятия действенных мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность этого механизма будет определяться в ходе мониторинга ситуации в сфере управления многоквартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности потребителей качеством предоставленных услуг".
Вместе с тем, как правильно было отмечено, недостатком лицензирования в сфере ЖКХ является то, что он не затрагивает некоммерческие управляющие организации - ТСЖ и жилищные кооперативы <12>. В Стратегии развития ЖКХ указывается на необходимость рассмотрения вопроса о создании профессионального общественного объединения.
--------------------------------
<12> Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4 С. 22.
Кроме того, введение лицензирования в сфере ЖКХ привело к тому, что в подавляющем большинстве случаев в качестве управляющих организаций выступают бюджетные учреждения, что, с одной стороны, позволило гражданам обращаться в вышестоящие организации в случае нарушения их прав минуя обращение в суд, но, с другой стороны, ослабило конкуренцию на рынке жилищных услуг.
С 1 мая 2015 года в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии было запрещено.
Для перехода к государственному регулированию деятельности в сфере управления многоквартирными домами, основанному на механизме лицензирования, Жилищный кодекс РФ был дополнен новым разделом X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами". Сама деятельность по управлению многоквартирными домами определяется как выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК).
Как было отмечено в Определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2015 г. N 43-АПГ15-6, "к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений относится осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ)".
Как и в отношении всех других видов лицензирования, на данный вид лицензирования распространяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" с учетом специфических особенностей лицензирования, предусмотренных комментируемым Кодексом.
Постановлением Правительства Российской Федерации "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" от 28 октября 2014 г. N 1110 было утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (вместе с "Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами", "Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации", "Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами").
Разъяснения по применению указанных правовых актов дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В силу п. 8.5 ст. 13 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.
Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", в котором также указываются следующие сведения о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям, установленным п. 4 настоящего Положения:
а) о регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;
б) об отсутствии у должностного лица соискателя лицензии (должностного лица другого хозяйственного общества, выступающего в качестве единоличного исполнительного органа соискателя лицензии) (далее - должностное лицо соискателя лицензии) неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
в) об отсутствии информации о должностном лице соискателя лицензии в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации;
г) об отсутствии в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной соискателю лицензии;
д) о сайтах в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и (или) об официальных печатных средствах массовой информации, в которых соискатель лицензии раскрывает информацию о своей деятельности в соответствии с требованиями к раскрытию информации, установленными ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, - в случае осуществления соискателем лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии.
В регулировании данного вида лицензионной деятельности важное значение имеет Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами", "Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации", "Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами").
2. В ч. 2 комментируемой статьи раскрывается понятие деятельности по управлению многоквартирным домом. При этом необходимо различать услуги, работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, которые являются частью услуг по содержанию жилого помещения.
3. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора как по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, так и осуществлению лицензионного контроля. Лицензирующим органом в данном случае являются органы государственного жилищного надзора. (О различиях между терминами "жилищный надзор" и "лицензионный контроль" см. комментарий к ст. 20.)
В каждом субъекте Федерации должна быть создана постоянно действующая лицензионная комиссия для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в субъекте Российской Федерации. Так, Москве такая комиссия была создана Постановлением Правительства Москвы от 20 января 2015 г. N 12-ПП "О лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве". Этим же Постановлением было утверждено Положение о лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве".
В соответствии с комментируемой статьей выдача лицензий управляющим организациям осуществляется органами государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ, причем не менее чем треть ее членов должна быть представлена саморегулируемыми организациями, общественными объединениями или иными некоммерческими организациями, осуществляющими общественный жилищный контроль. Однако, как правильно было отмечено, указание на количество минимальных членов данной комиссии в законе отсутствует, что может сказаться на объективности принимаемых решений при формальном подходе к формированию комиссий. В этой связи представляется целесообразным конкретизация уже существующих норм о том, кто может входить в состав лицензионной комиссии, а также предоставление возможности апелляционного обжалования решений комиссии в административном порядке <13>.
--------------------------------
<13> Измайлов Р.Р. Правовые проблемы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы российского права. 2016. N 4. С. 18.
4. Как следует из ч. 4 комментируемой статьи, лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и будет действительна только на территории того субъекта Федерации, где она была получена. За предоставление лицензии заявители уплачивают государственную пошлину в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.
5 - 6. В ч. 5 комментируемой статьи установлено, что основополагающим правовым актом, применимым к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, является Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности", однако при этом учитываются особенности лицензирования, установленные Жилищным кодексом РФ. В частности, в п. 6 комментируемой статьи сказано, что положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
7. Исполнение государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами государственного жилищного надзора, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Разъяснения по применению Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, Положения о ведении реестра дисквалифицированных лиц управляющих организаций и Положения об осуществлении контроля за соблюдением требований к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных указанным Постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Порядок осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами", Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" установлен Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор.
Приказом Минстроя России от 30 августа 2017 г. N 1186/пр "Об утверждении Административного регламента по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" был утвержден Административный регламент по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами согласно приложению к настоящему Приказу.
Согласно п. 4 указанного Регламента государственная функция по осуществлению контроля за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами регулируется следующими правовыми актами:
Жилищным кодексом Российской Федерации;
Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации";
Федеральным законом от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности";
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами";
Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 г. N 489 "Об утверждении Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2011 г. N 373 "О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг";
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 "О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации";
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2014 г. N 927 "О главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации и порядке согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор";
Приказом Минстроя России от 20 марта 2014 г. N 107/пр "Об утверждении Регламента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации".
Статья 193 Лицензионные требования
1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены лицензионные требования к соискателю на получение лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Как было отмечено в литературе, указанные в комментируемой статье лицензионные требования в сфере управления многоквартирными домами минимальны. Стратегия развития ЖКХ, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 января 2016 г. N 80-р, предусматривает установление дополнительных лицензионных требований к управляющим организациям - требований к уставному капиталу, материально-технической базе и др. <14>
--------------------------------
<14> Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4. С. 32.
Однако следует учитывать, что Федеральный закон от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ввел в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ новый п. 7, который предоставил Правительству РФ возможность устанавливать дополнительные лицензионные требования, не указанные в Жилищном кодексе.
Следует отметить, что в указанном перечне отсутствует такое требование как наличие финансовой устойчивости у лица, претендующего на получение лицензии. Между тем нередки случаи, когда из-за неустойчивого финансового положения управляющие компании не исполняют свои обязательства, даже если собственники жилых помещений оплачивают вовремя полученные услуги.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ в число лицензионных требований входит наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата.
Как следует из письма Минстроя России от 24 февраля 2015 г. N 4745-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Информацией об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами"), получить аттестат должно лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации.
Понятие преступлений средней тяжести, тяжких преступлений, особо тяжких преступлений содержится в Уголовном кодексе Российской Федерации.
Так, согласно ст. 15 УК преступлениями средней тяжести признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, не превышает пяти лет лишения свободы, и неосторожные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, превышает три года лишения свободы.
Тяжкими признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, не превышает десяти лет лишения свободы.
Особо тяжкими преступлениями признаются умышленные деяния, за совершение которых настоящим Кодексом предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок свыше десяти лет или более строгое наказание.
В письме Минстроя России от 24 февраля 2015 г. N 4745-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами" (вместе с "Информацией об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами") было отмечено следующее:
"Соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации состоит в том, что управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731. Таким образом, при рассмотрении вопроса о выдаче лицензии осуществляется проверка соответствия соискателя лицензии требованиям Стандарта. Согласно пункту 8 указанного Стандарта раскрытие информации осуществляется по формам, утвержденным Минстроем России".
Положения п. 6 ч. 1 комментируемой статьи о соблюдении лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 настоящего Кодекса, подлежат применению до 31 декабря 2017 года включительно, а на территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - до 30 июня 2019 года включительно.
Положения п. 6.1 ч. 1 ст. 193 о соблюдении лицензиатом требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст. 161 настоящего Кодекса, применяются с 1 января 2018 года, а на территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - с 1 июля 2019 года.
2. В ч. 2 комментируемой статьи сказано, что в обязанности Правительства РФ входит утверждение положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Речь идет об уже упоминавшемся Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 "О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами".