ОБЗОР
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ СООРУЖЕНИЙ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА
(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ
ЗА ПЕРИОД С АПРЕЛЯ ПО ИЮНЬ 2018 ГОДА)
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденным приказом Росреестра от 05.10.2017 N п/0450, в Центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление ведения ЕГРН) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.
С января по июнь 2018 года (6 месяцев) было рассмотрено 224 заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.
В среднем в течение месяца рассматривается 37 заявлений об осуществлении учетно-регистрационных действий.
Принимая во внимание, что в 2017 году ежемесячно рассматривалось около 40 заявлений, можно сделать вывод, что количество заявлений, поступающих на рассмотрение в Управление ведения ЕГРН осталось на прежнем уровне.
Доля заявлений (по видам заявленных действий)
от общего количества поступивших заявлений об осуществлении
учетно-регистрационных действий
По результатам рассмотрения документов, поступивших с заявлениями, были приняты следующие решения:
об осуществлении учетно-регистрационных действий - по 46 заявлениям (в том числе - 22 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 15 по заявлениям о государственной регистрации прав, 9 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
о приостановлении - по 83 заявлениям (34 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 19 по заявлениям о государственной регистрации прав, 30 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий (в том числе в связи с истечением срока приостановления) - по 38 заявлениям (20 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 3 по заявлениям о государственной регистрации прав, 15 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
о прекращении учетно-регистрационных действий по основаниям, предусмотренным статьей 31 Закона о регистрации - по 9 заявлениям (3 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 2 по заявлениям о государственной регистрации прав, 4 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
о возврате без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьей 25 Закона о регистрации, - по 9 заявлениям (7 - на осуществление государственного кадастрового учета, 2 - на осуществление государственной регистрации прав с одновременной постановкой на кадастровый учет).
Также по состоянию на 30.06.2018 срок принятия окончательного решения не наступил по 89 заявлениям (38 заявлений о государственном кадастровом учете, 22 заявления о государственной регистрации прав, 29 заявлений о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет).
Основной и, пожалуй, самой главной причиной приостановления государственного кадастрового учета является нарушение положений пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации в части качества представляемых документов, а именно: несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документа. Как правило это несоответствие технического плана Требованиям к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования; например, представленный с заявлением технический план подготовлен с нарушением Требований).
Как показывает практика, это вызвано тем, что при подготовке технических планов, не учитываются особенности сооружений, расположенных более чем в одном кадастровом округе.
Так, не соблюдаются требования к формату представления файла обмена информацией (файла обмена) технического плана и его содержанию, установленные приказом Росреестра от 25.06.2015 N П/338 <1>.
--------------------------------
<1> Строка 1 приложения к настоящему Обзору.
Следует отметить, что при поступлении заявления о государственной регистрации права с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет, при наличии оснований для приостановления в части государственного кадастрового учета, решение о приостановлении учетно-регистрационных действий будет принято даже в случае отсутствия оснований для приостановления в части государственной регистрации прав (и наоборот).
Также полагаем необходимым обратить внимание, что в отдельных случаях в дополнительно представленных документах, призванных устранять причины приостановления, допускаются новые ошибки, влекущие невозможность принятия положительного решения, в связи с чем нередко встречаются случаи, когда в отношении одного заявленного учетно-регистрационного действия, дополнительные документы представляются неоднократно.
Ниже приведена информация о количестве дополнительных обращений, по результатам рассмотрения которых причины, препятствующие осуществлению учетно-регистрационных действий, были устранены.
При этом в сравнении с 2017 годом качество документов, представляемых для целей осуществления учетно-регистрационных действий, заметно улучшилось. Так, количество положительных решений, принимаемых без представления дополнительных документов в 2018 году увеличилось более чем в 2 раза и составило 43% от общего числа заявлений, по которым было принято решение об осуществлении учетно-регистрационных действий.
Количество дополнительно представленных заявлений,
по результатам рассмотрения которых в 2017 году были
приняты положительные решения об осуществлении
учетно-регистрационных действий (всего 53 решения).
Количество дополнительно представленных заявлений,
по результатам рассмотрения которых в январе - июне
2018 года были приняты положительные решения
об осуществлении учетно-регистрационных действий
(всего 68 решений).
Из приведенных выше диаграмм видно, что количество положительных решений, принимаемых без необходимости представления дополнительных документов, увеличилось более чем в 2 раза, что свидетельствует о том, что информация, содержащаяся в предыдущих Обзорах, размещенных на сайте Росреестра, принята к сведению лицами, осуществляющими подготовку необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов.
Как уже было указано ранее, к основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, относятся несоблюдение Требований. Перечень наиболее распространенных ошибок, а также рекомендации по их устранению (недопущению) приведены в приложении к настоящему Обзору.
Следует отметить, что указанные ошибки и рекомендации не изменились по сравнению с аналогичным перечнем, изложенным в предыдущих подобных Обзорах, размещенных на сайте Росреестра.
В случае принятия решений о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости наиболее распространенными причинами являются нарушения пунктов 5, 7, 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации. В этой связи особое внимание заслуживают вопросы, возникающие при государственной регистрации права на созданные объекты недвижимости.
Исходя из содержания частей 2, 10 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданное сооружение осуществляется, в том числе, на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
При этом к наиболее распространенным нарушениям, влекущим приостановление государственной регистрации в комментируемой ситуации, можно отнести следующие: не представлены документы, подтверждающие права на земельные участки; форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (например, подписаны (удостоверены) неправомочными лицами, в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, не зарегистрированы, не содержат сведений о земельных участках); земельные участки предоставлены не для целей строительства (размещения) объекта недвижимости либо предоставлены под строительство иных (отличных от созданного) объектов.
Полагаем возможным обратить внимание, что при подготовке документов для осуществления учетно-регистрационных действий необходимо принимать во внимание рекомендации, изложенные в письмах Минэкономразвития России от 04.03.2016 N 6013-ПК/Д23и и от 07.04.2016 N Д23и-1581.
Как показывает анализ поступивших заявлений, в связи с необходимостью вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимости, входящих в состав сложных <2> и неделимых <3> вещей, наметилась тенденция к увеличению количества учетно-регистрационных действий, связанных с преобразованием объектов капитального строительства (раздел, объединение).
--------------------------------
<2> Сложная вещь - соединение различных вещей таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (статья 134 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<3> Вещи, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещей или изменения их назначения и которые выступают в обороте как единые объекты вещных прав, являются неделимыми вещами и в том случае, если они имеют составные части (статья 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 8 статьи 41 Закона о регистрации, части 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в указанных случаях, является разрешение на ввод в эксплуатацию, которое свидетельствует о возможности преобразования объекта капитального строительства.
При этом технические планы подготавливаются в отсутствие соответствующих разрешений, что ставит под сомнение возможность преобразования объектов капитального строительства путем раздела или объединения.
Приложение
|
Нарушения, допущенные при подготовке технического плана сооружения
|
Содержание нарушения
|
Рекомендации по недопущению указанных ошибок
|
|
|
Пункт 21 Требований, пункт 4.2 приказа Росреестра от 25.06.2015 N П/338 "Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов" (далее - приказ N П/338)
|
-
|
технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных;
|
Согласно пункту 6 Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877, в целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером "0" и наименованием "Общероссийский", границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.
В кадастровом округе "Общероссийский" создан один кадастровый квартал с учетным номером "0:0:0", границы которого совпадают с границами кадастрового округа "Общероссийский". В XML-схеме формата GKULOKS_.xml указывается исключительно кадастровый квартал "0:0:0".
Кадастровые номера земельных участков указываются только в технических планах условных частей линейного сооружения (GKULPART_KO_. Xml).
В соответствии с требованиями, содержащимися в приложении N 2 приказа N П/338, для государственного кадастрового учета сооружений, расположенных в границах двух и более кадастровых округов, используются технические планы с наименованием GKULOKS_*, а не GKUOKS_*.
|
|
-
|
в XML-файлах формата GKULOKS указывается кадастровый квартал "00:00:0000000", либо кадастровые номера кадастровых кварталов и земельных участков, сведения о которых отсутствуют в кадастровом округе "Общероссийский" в то время как поле <CadastralNumber> (Кадастровый номер линейного сооружения) должен быть заполнен по установленному шаблону: строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:
|
||
|
-
|
электронные образы документов, приложенных к техническим планам, выполнены не в цвете, либо не читаемы;
|
||
|
-
|
формат представленных документов не соответствует формату, установленному органом нормативно-правового регулирования.
|
||
|
Пункт 43 Требований
|
-
|
в техническом плане отсутствуют сведения о выписках из ЕГРН на земельные участки, в пределах которых расположено Сооружение;
|
В раздел "Характеристики объекта недвижимости" технического плана включаются в том числе сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), на котором (которых, под которым, которыми) расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
В случае подготовки технического плана линейного сооружения указываются сведения в отношении всего линейного сооружения и в отношении каждой условной части линейного сооружения (номер кадастрового округа, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположена условная часть линейного сооружения) (подпункт 4 пункта 43 Требований).
Кроме того, для отображения в техническом плане актуальных сведений о земельных участках, на которых расположено сооружение, рекомендуется запрашивать актуальную информацию из ЕГРН в виде соответствующих выписок о земельных участках.
|
|
Пункт 19 Требований
|
|||
|
-
|
в техническом плане отсутствуют сведения обо всех земельных участках, на которых расположен объект недвижимости;
|
||
|
-
|
технические планы (XML-схема формата GKULPART) подготавливаются без запроса актуальных сведений ЕГРН и, как следствие, в технических планах могут быть указаны "Архивные" кадастровые номера земельных участков, на которых расположен объект капитального строительства;
|
||
|
в техническом плане указываются кадастровые номера земельных участков, по которым сооружение не проходит.
|
|||
|
Пункт 12 Требований
|
отсутствует общая схема расположения сооружения на земельном участке, либо она составляется с нарушением пунктов 56, 57 Требований.
|
Поскольку требования к подготовке Схемы в этой части не регламентированы, то применяя аналогию права, полагаем, что Схема должна быть также оформлена в соответствии с пунктами 56, 57 Требований, согласно которым:
- Схема оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек контура сооружения. Схема должна быть составлена таким образом, чтобы в поле ее изображения отображался весь контур сооружения. Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура сооружения в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Схемы;
- Схема оформляется в масштабе 1:100 на листах формата A4, а в случае, когда местоположение сооружения не может быть отображено на листе указанного формата, графическая часть технического плана может оформляться на листах больших форматов и (или) в масштабе 1:200.
|
|
|
Пункт 52 Требований
|
-
|
не соблюдаются специальные условные знаки при подготовке графической части технического плана (схема расположения сооружения на земельном участке, чертеж); графическая часть технического плана не отображает границ земельных участков, в пределах которых расположено сооружение.
|
В соответствии с пунктом 52 Требований для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям.
Вместе с тем, в случае реконструкции ранее учтенного сооружения, рекомендуется в графической части технического плана отображать контур указанного сооружения как вновь созданного (подпункты "б", "г", "е" пункта 4 Приложения к Требованиям).
|
|
Пункт 54 Требований
|
|||
|
Пункт 20 Требований
|
в состав Приложения к техническому плану не включаются копии документов, содержащих сведения, внесенные в технический план.
|
В соответствии с частью 8 статьи 24 Закона о недвижимости, пунктом 20 Требований сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.
В случае подготовки технического плана на основе проектной документации ее копия включается в состав Приложения.
|
|
|
Пункт 42 Требований
|
при учете изменений сведений об объекте недвижимости заполняются строки, не подлежащие заполнению.
|
Согласно пункту 42 Требований в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений Единого государственное реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости, заполнению подлежат строки раздела "Характеристики объекта недвижимости", содержащие новые значения соответствующих характеристик объекта недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, за исключением сведений, содержащихся в подпунктах 1, 2, 3 пункта 43 Требований.
Таким образом, при заполнении раздела "Характеристики сооружения" всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения (не подлежащие изменению) о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.
|
|
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области