Утверждены
Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ
(Протокол заседания Комитета
N 22 от 27.01.2010)
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ВЫЯВЛЕНИЮ И ПРЕДСТАВЛЕНИЮ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ
С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ
(ГРУППА КОДОВ 80)
Настоящие рекомендации разработаны Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма с целью разъяснения требований законодательства по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма к осуществлению внутреннего контроля при выявлении и представлении сведений в отношении сделок с недвижимым имуществом (группа кодов 80).
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
Указанием Банка России от 17.08.2004 N 1490-У для сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, определен код вида операций 8001, который и надлежит указывать в сообщениях при представлении сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю.
Понятие недвижимого имущества
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки,
участки недр,
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <*>.
--------------------------------
<*> Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
К воздушным судам <*> относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.
--------------------------------
<*> Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли и воды.
Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.
К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река - море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда (регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в бербоут-чартерном реестре).
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).
Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.
2. ВЫЯВЛЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИХ
ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ
Обязательному контролю подлежат любые сделки с недвижимым имуществом (т.е. сделки, предметом которых является недвижимое имущество), если сумма сделки равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.
Сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган один раз (независимо от количества операций, совершенных в связи с реализацией данной сделки).
При подписании дополнительного соглашения к договору, предметом которого является недвижимое имущество, сообщение о новой операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган только в том случае, если дополнительное соглашение изменяет существенные условия сделки.
При осуществлении операций банк может быть как стороной по сделкам с недвижимым имуществом (собственные сделки), так и выполнять роль организации, обслуживающей расчеты клиентов в рамках исполнения ими своих обязательств по таким сделкам (клиентские сделки).
2.1. Сделки с недвижимым имуществом, совершаемые с участием банка (собственные сделки)
Выявление собственных сделок с недвижимым имуществом, квалифицируемых как операции, подлежащие обязательному контролю, осуществляют подразделения банка, отвечающие за проработку, подготовку и подписание соответствующих договоров.
Наиболее часто кредитные организации заключают сделки ипотеки (залога недвижимости), аренды, купли-продажи недвижимого имущества. При этом обязательному контролю будут подлежать только те сделки с недвижимым имуществом, сумма которых равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.
В практике банка могут также встречаться сделки, определить сумму которых в момент заключения договора не представляется возможным (обычно это бессрочные договоры аренды недвижимого имущества). Сообщение о такой сделке с недвижимым имуществом может быть направлено в уполномоченный орган по достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей 3000000 рублей суммы или при подписании договора аренды с указанием в сообщении той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.). При этом следует учитывать, что датой совершения сделки аренды недвижимого имущества на неопределенный срок будет дата подписания соответствующего договора.
Значительное число сделок с недвижимым имуществом, заключаемых кредитными организациями, подлежит государственной регистрации (в частности, сделки ипотеки, сделки аренды недвижимого имущества на срок не менее года). При этом в связи с отсутствием у регистрирующих органов обязанности по оперативному информированию сторон по сделке о ее регистрации сведения об этом факте, как правило, поступают в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации сделки.
Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, соответствующие сообщения должны направляться не позднее рабочего дня, следующего за днем:
- подписания договора (если сделка не подлежит государственной регистрации);
- государственной регистрации (если сделка подлежит государственной регистрации и кредитной организации стало известно об этом факте в день ее регистрации);
- поступления из регистрирующего органа документа, свидетельствующего о государственной регистрации сделки (если документ поступил в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации).
Таким образом, при подготовке сообщения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, в поле "DATA" ("Дата совершения") указывается дата государственной регистрации сделки либо дата заключение договора, в случае, если сделка не подлежит государственной регистрации.
В поле "DATA_S" указывается дата, когда кредитной организации стало известно о совершении сделки с недвижимым имуществом (дата поступления документа из регистрирующего органа либо дата заключения договора, если он не подлежит государственной регистрации).
2.2. Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами банка (клиентские сделки)
В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006 N 9, обобщающим практику применения Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3000000 рублей, если кредитная организация является стороной по сделке либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки. При этом если кредитная организация при проведении расчетной операции своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю, обязанности по направлению сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает.
На основании вышеизложенного представлению в уполномоченный орган должны подлежать сведения о клиентских сделках с недвижимым имуществом, выявленных:
- при проведении банковских операций и иных сделок, правила совершения которых, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки). В этом случае для формирования сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, используются сведения, указанные в представленном договоре;
- при предоставлении клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки), по запросу кредитной организации. Запрос на предоставление договора направляется клиенту в случае наличия у кредитной организации оснований считать, что операция (сделка) может осуществляться с целью придания законного вида противоправной деятельности клиента. Запрос не формируется с исключительной целью выявления сделки, подлежащей обязательному контролю.
В целях снижения риска совершения ошибок и нарушений требований законодательства к выявлению и представлению в уполномоченный орган сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, выявленных при проведении расчетных операций клиентов, рекомендуется обратить внимание клиентов на необходимость фиксирования в поле "Назначение платежа" платежного документа максимально полной информации о сделке с недвижимым имуществом, а именно: сведения о предмете, виде, номере и дате заключения договора.
Выявление операций, подлежащих обязательному контролю, представляющих собой сделки с недвижимым имуществом, на основании представленных клиентами в банк договоров осуществляется, как правило, при проведении клиентами валютных операций. Соответствующий договор может быть представлен клиентом в банк при оформлении паспорта сделки, при проведении расчетов по валютной операции, не оформляемой паспортом сделки, при представлении документов, являющихся основанием для проведения валютной операции, в иных случаях, предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации.
Вместе с тем в отдельных кредитных организациях правила совершения некоторых банковских операций могут предусматривать представление клиентом договора, предметом которого является недвижимое имущество. Например, такое условие может содержаться в договоре аренды индивидуального банковского сейфа, в кредитном договоре (или в установленных банком правилах кредитования клиентов). В этом случае сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, выявленной при предъявлении клиентом работнику кредитной организации соответствующего договора, должно быть направлено в уполномоченный орган.
Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, сообщения о клиентских сделках с недвижимым имуществом должны направляться:
- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, если операция, подлежащая обязательному контролю, выявлена при проведении банковской операции (иной сделки), правила совершения которой, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки);
- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, предоставленного по запросу кредитной организации.
3. ФИКСИРОВАНИЕ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ,
ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ
При фиксировании в Отчете в виде электронного сообщения (ОЭС) сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать следующее:
┌───────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────────────┐ │Наименова- │ Сведения, фиксируемые при │ Сведения, фиксируемые при │ │ние поля │ представлении сообщений │ представлении сообщений │ │ОЭС │ о собственных сделках и │ о клиентских сделках, │ │ │ о клиентских сделках, │ выявленных при проведении │ │ │ выявленных в связи с │ расчетных операций │ │ │ представленными клиентами │ │ │ │ договорами │ │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │DATA │Дата подписания договора │Дата подписания договора │ │(Дата │(дополнительного соглашения, │(дополнительного соглашения, │ │совершения)│если оно изменяет основные │если оно изменяет основные │ │ │условия договора) │условия договора) │ │ │ │ │ │ │или │или │ │ │ │ │ │ │Дата государственной │Дата государственной │ │ │регистрации договора │регистрации договора │ │ │(дополнительного соглашения, │(дополнительного соглашения, │ │ │если оно изменяет основные │если оно изменяет основные │ │ │условия договора) │условия договора) │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │DATA_S │В данном поле указывается │В данном поле указывается │ │ │дата, когда кредитной │дата, когда кредитной │ │ │организации стало известно о │организации стало известно о │ │ │сделке с недвижимым │сделке с недвижимым │ │ │имуществом (дата получения │имуществом (дата получения │ │ │кредитной организацией │кредитной организацией │ │ │сведений и (или) документа, │сведений и (или) документа, │ │ │подтверждающих факт совершения│подтверждающих факт совершения│ │ │операции (сделки)) │операции (сделки)) │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │SUME │Сумма сделки, указанная в │Сумма сделки, указанная в │ │(Сумма в │договоре (цена договора), если│договоре (цена договора), если│ │рублях) │договор заключен в рублях, │договор заключен в рублях, │ │ │ │ │ │ │или │или │ │ │ │ │ │ │Рублевый эквивалент цены │Рублевый эквивалент цены │ │ │договора, если он заключен в │договора, если он заключен в │ │ │иностранной валюте, │иностранной валюте, │ │ │рассчитанный по курсу ЦБ РФ на│рассчитанный по курсу ЦБ РФ на│ │ │дату подписания │дату подписания │ │ │(государственной регистрации, │(государственной регистрации, │ │ │поступления в банк) договора, │поступления в банк) договора, │ │ │если иное не оговорено в │если иное не оговорено в │ │ │договоре, │договоре, │ │ │ │ │ │ │или │или │ │ │ │ │ │ │В случае если договором не │В случае если договором не │ │ │определена сумма сделки, сумма│определена сумма сделки, сумма│ │ │определяется при достижении │определяется при достижении │ │ │арендными платежами наименьшей│арендными платежами наименьшей│ │ │равной или превышающей 3000000│равной или превышающей 3000000│ │ │рублей суммы или той │рублей суммы или той │ │ │наименьшей равной или │наименьшей равной или │ │ │превышающей 3000000 руб. │превышающей 3000000 руб. │ │ │суммы, которая получена в │суммы, которая получена в │ │ │результате подсчета путем │результате подсчета путем │ │ │умножения действующей на │умножения действующей на │ │ │момент подписания договора │момент подписания договора │ │ │арендной платы (ставки) на │арендной платы (ставки) на │ │ │число расчетных периодов │число расчетных периодов │ │ │(месяцев, кварталов и т.д.) │(месяцев, кварталов и т.д.) │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │SUM │Сумма сделки, указанная в │Сумма сделки, указанная в │ │(Сумма в │договоре (цена договора) в той│договоре (цена договора) в той│ │валюте │валюте, в которой он заключен │валюте, в которой он заключен │ │платежа) │ │ │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │PRIM │Дата, номер и вид договора, │Дата, номер и вид договора, │ │(Назначение│наименование предмета договора│наименование предмета договора│ │платежа) │(купля-продажа земельного │(купля-продажа земельного │ │ │участка, здания и т.п.), срок │участка, здания и т.п.), срок │ │ │договора аренды/субаренды │договора аренды/субаренды │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │DESCR │Для договоров, в которых одна │Для договоров, в которых одна │ │(Дополни- │из сторон представлена │из сторон представлена │ │тельная │несколькими лицами, │несколькими лицами, │ │информация)│перечисляются лица, не │перечисляются лица, не │ │ │указанные в качестве │указанные в качестве │ │ │плательщика (получателя) │плательщика (получателя) │ │ │ │ │ │ │Информация, не отраженная в │Информация, не отраженная в │ │ │иных полях ОЭС, но которую, по│иных полях ОЭС, но которую, по│ │ │мнению кредитной организации, │мнению кредитной организации, │ │ │целесообразно отразить в ОЭС │целесообразно отразить в ОЭС │ ├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤ │PRIZ_SD │Указывается символ 1 - │Указывается символ 1 - │ │ │операция совершается с иным │операция совершается с иным │ │ │имуществом │имуществом │ └───────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────────────┘
Примечания. 1. Если к договору, предметом которого является недвижимое имущество, подписывается дополнительное соглашение, изменяющее основные условия договора (предмет, срок действия, сумма) таким образом, что сумма сделки становится равной или превышает 3000000 руб., то сообщение о сделке как об операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган. При этом в поле "PRIM" указываются дата, номер, вид, предмет основного договора, а также дата и номер дополнительного соглашения.
2. У кредитной организации не возникает обязанность по направлению сообщения о сделке с недвижимым имуществом, если залогодержатель приобретает свои права не вследствие заключения договора об ипотеке, а в силу закона.
3. При совершении ипотечной сделки, связанной с предоставлением клиенту банка кредитных средств для совершения сделки с недвижимостью (купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.), представляются сообщения о двух сделках: о собственной ипотечной сделке банка и о клиентской сделке с недвижимостью.
4. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через банк не проводились (например, когда о сделке клиента банку стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле "NAME_B3" ("Наименование кредитной организации") вместо наименования кредитной организации может содержать слова "Наименование банка отсутствует". При этом в поле "DESCR" ("Дополнительная информация") указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через банк не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.
5. При представлении сведений о собственных сделках аренды недвижимого имущества, а также о сделках аренды недвижимости, выявленных кредитной организацией в связи с предоставленными клиентами договорами, рекомендуется учитывать следующее:
- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной платы за весь срок действия договора, суммой сделки является указанная в договоре фиксированная сумма;
- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.), сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора.
6. Если дополнительное соглашение подписано к договору аренды недвижимого имущества и предусматривает продление срока действия договора на очередной определенный период, то новое сообщение о сделке с недвижимым имуществом направляется в том случае, если общая сумма сделки (с учетом суммы договора и всех ранее подписанных к нему дополнительных соглашений) будет равна или превысит 3000000 руб.
Приложение
НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ В БАНКОВСКОЙ ПРАКТИКЕ
ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ЗАКЛЮЧАЕМЫХ
ПО НИМ ДОГОВОРОВ
┌─────────────────┬───────────────────────────────────────────────────────┐ │ Вид сделки │ Условия сделок с недвижимостью │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Купля-продажа │ Сделка оформляется договором (контрактом) купли-│ │ │продажи. │ │ │ По договору (контракту) купли-продажи недвижимого│ │ │имущества продавец обязуется передать в собственность│ │ │покупателя земельный участок, здание, сооружение,│ │ │квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549│ │ │ГК РФ). │ │ │ Датой совершения сделки является: │ │ │ дата государственной регистрации договора, если│ │ │предметом сделки является жилое помещение или│ │ │предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558│ │ │ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ); │ │ │ дата подписания сторонами договора (за исключением│ │ │договоров купли-продажи, предметом которых являются│ │ │жилое помещение и предприятие как имущественный│ │ │комплекс). │ │ │ Сумма сделки. │ │ │Суммой сделки является сумма, которую должен оплатить│ │ │покупатель в соответствии с договором/контрактом│ │ │(дополнительным соглашением). │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │Участие в долевом│ Отношения, связанные с привлечением денежных│ │ строительстве/ │средств граждан и юридических лиц для долевого участия│ │Инвестирование в │в строительстве объектов недвижимости регулируются│ │ строительство │Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии│ │ недвижимого │в долевом строительстве многоквартирных домов и иных│ │ имущества/ │объектов недвижимости и о внесении изменений в│ │ Уступка права │некоторые законодательные акты Российской Федерации".│ │ (требования) по │При этом к иным объектам недвижимости данный закон│ │договору участия │относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного│ │ в долевом │питания, предпринимательской деятельности, торговли,│ │ строительстве │культуры и иные объекты недвижимости, за исключением│ │(инвестирования в│объектов производственного назначения. │ │ строительство │ Сделки оформляются договорами участия в долевом│ │ недвижимости) │строительстве, инвестирования в строительство│ │ │недвижимости, уступки права (требования) по договору│ │ │участия в долевом строительстве (инвестирования в│ │ │строительство недвижимости). │ │ │ По договору участия в долевом строительстве одна│ │ │сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный│ │ │договором срок своими силами и (или) с привлечением│ │ │других лиц построить (создать) многоквартирный дом и│ │ │(или) иной объект недвижимости и после получения│ │ │разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов│ │ │передать соответствующий объект долевого строительства│ │ │участнику долевого строительства, а другая сторона│ │ │(участник долевого строительства) обязуется уплатить│ │ │обусловленную договором цену и принять объект долевого│ │ │строительства при наличии разрешения на ввод в│ │ │эксплуатацию объекта недвижимости. │ │ │ Таким образом, основной целью заключения договоров│ │ │участия в долевом строительстве, инвестирования в│ │ │строительство недвижимости, а также уступки права│ │ │(требования) по договору участия в долевом│ │ │строительстве (инвестировании в строительство│ │ │недвижимости) является приобретение участником│ │ │долевого строительства (инвестором) права требования│ │ │на строящийся объект долевого строительства с│ │ │последующей регистрацией права собственности на этот│ │ │объект. │ │ │ Датой совершения сделки является: │ │ │ - для договоров участия в долевом строительстве -│ │ │дата государственной регистрации договора, │ │ │ - для договоров инвестирования в строительство│ │ │недвижимости - дата подписания договора, │ │ │ - для договоров уступки права (требования) по│ │ │договору участия в долевом строительстве - дата│ │ │внесения в Единый государственный реестр прав записи о│ │ │смене участника долевого строительства, │ │ │ - для договоров уступки права (требования) по│ │ │договору инвестирования в строительство недвижимости -│ │ │дата подписания договора. │ │ │ Сумма сделки. │ │ │ Суммой сделки является указанная в договоре цена,│ │ │то есть размер денежных средств, подлежащих уплате│ │ │участником долевого строительства (инвестором) для│ │ │строительства (создания) объекта недвижимости, или│ │ │сумма, уплачиваемая за право требования на получение в│ │ │собственность объекта недвижимости. │ │ │ Если договоры участия в долевом строительстве, а│ │ │также договоры инвестирования в строительство объектов│ │ │недвижимого имущества и договоры уступки права│ │ │(требования) по договору участия в долевом│ │ │строительстве (договору инвестирования) содержат│ │ │условие о возникновении права собственности на объект│ │ │недвижимости у одной из сторон по договору (участника│ │ │долевого строительства, инвестора) с момента│ │ │государственной регистрации указанного права в│ │ │установленном законодательством порядке, то для целей│ │ │настоящих рекомендаций указанные сделки│ │ │рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом. │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Ипотека │ Сделка оформляется договором ипотеки (залога│ │ (залог │недвижимости). │ │ недвижимости) │ По договору о залоге недвижимого имущества│ │ │(договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель,│ │ │являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному│ │ │ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих│ │ │денежных требований к должнику по этому обязательству│ │ │из стоимости заложенного недвижимого имущества другой│ │ │стороны - залогодателя преимущественно перед другими│ │ │кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона│ │ │от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге│ │ │недвижимости)"). │ │ │ По договору об ипотеке может быть заложено│ │ │недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130│ │ │ГК РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого│ │ │имущества" настоящих рекомендаций. │ │ │ Датой совершения сделки является дата│ │ │государственной регистрации договора ипотеки (залога│ │ │недвижимого имущества). │ │ │ Суммой сделки является общая залоговая стоимость,│ │ │указанная в договоре залога. │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Аренда/ │ Сделка оформляется договором аренды/субаренды. │ │ Субаренда │ По договору аренды арендодатель обязуется│ │ │предоставить арендатору недвижимое имущество за плату│ │ │во временное владение и пользование или во временное│ │ │пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ). │ │ │ Датой совершения сделки является: │ │ │ - дата государственной регистрации договора│ │ │(аренда здания/сооружения/помещения в здании),│ │ │заключенного на срок не менее одного года (п. 2 статьи│ │ │651 ГК РФ); │ │ │ - дата государственной регистрации договора аренды│ │ │предприятия как имущественного комплекса независимо от│ │ │срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ); │ │ │ - дата подписания сторонами договора аренды│ │ │здания/сооружения/помещения в здании, заключенного│ │ │на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); │ │ │ - дата подписания сторонами договора аренды иных│ │ │объектов недвижимого имущества. │ │ │ Сумма сделки. │ │ │ Сумма сделки определяется в соответствии с│ │ │условиями договора (дополнительных соглашений к│ │ │договору). С учетом особенностей данных видов сделок│ │ │сумма определяется в следующем порядке: │ │ │ - если договором аренды предусмотрена│ │ │фиксированная сумма за весь срок действия договора -│ │ │суммой сделки аренды считается указанная в договоре│ │ │фиксированная сумма; │ │ │ - если договором предусмотрена арендная плата│ │ │(ставка) за определенный период (месяц, квартал и│ │ │т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения│ │ │арендной платы (ставки) на количество периодов (за│ │ │которые будут осуществлены арендные платежи) в течение│ │ │срока действия договора. │ │ │ Примечание: на практике подразделения банка│ │ │сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам│ │ │фрахтования транспортных средств, относящихся к│ │ │недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров│ │ │фрахтования приводится ниже. │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Финансовая │ Сделка оформляется договором финансовой аренды│ │ аренда (лизинг) │(лизинга). │ │ │ По договору финансовой аренды (договору лизинга)│ │ │арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в│ │ │собственность указанное арендатором│ │ │(лизингополучателем) имущество (за исключением│ │ │земельных участков и других природных объектов) у│ │ │определенного им продавца и предоставить арендатору│ │ │(лизингополучателю) это имущество за плату во│ │ │временное владение и пользование для│ │ │предпринимательских целей. Договором финансовой аренды│ │ │может быть предусмотрено, что выбор продавца и│ │ │приобретаемого им имущества осуществляется│ │ │арендодателем (лизингодателем) (статьи 665 - 670 ГК│ │ │РФ, Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О│ │ │финансовой аренде (лизинге)"). │ │ │ Предметом лизинга может быть, в том числе,│ │ │недвижимое имущество, кроме земельных участков и│ │ │других природных объектов. │ │ │ Датой совершения сделки является дата подписания│ │ │сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг│ │ │предприятия или жилого помещения, если договором│ │ │предусмотрен переход права собственности на предмет│ │ │лизинга), дата его государственной регистрации. │ │ │ Сумма сделки. │ │ │ Сумма сделки определяется в соответствии с│ │ │условиями договора (дополнительных соглашений к│ │ │договору). С учетом особенностей данных сделок сумма│ │ │определяется в следующем порядке: │ │ │ - если договором лизинга предусмотрена│ │ │фиксированная сумма за весь срок действия договора,│ │ │суммой сделки считается указанная в договоре│ │ │фиксированная сумма; │ │ │ - если платежи осуществляются в соответствии с│ │ │графиком лизинговых платежей, суммой сделки является│ │ │сумма платежей за весь срок действия договора; │ │ │ - если договором предусмотрены лизинговые│ │ │платежи за определенный период (месяц, квартал и│ │ │т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения│ │ │лизинговой платы (ставки) на количество периодов (за│ │ │которые будут осуществлены платежи) в течение срока│ │ │действия договора. │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Мена │ Сделка оформляется договором мены. │ │ │ По договору мены каждая из сторон обязуется│ │ │передать в собственность другой стороны один товар (в│ │ │данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой│ │ │(другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ). │ │ │ К договору мены применяются правила о купле-│ │ │продаже. При этом каждая из сторон признается│ │ │продавцом имущества, которое она обязуется передать, и│ │ │покупателем имущества, которое она обязуется принять в│ │ │обмен. │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Рента │ Сделка оформляется договором ренты. │ │ │ По договору ренты одна сторона (получатель ренты)│ │ │передает другой стороне (плательщику ренты) в│ │ │собственность имущество, а плательщик ренты обязуется│ │ │в обмен на полученное имущество периодически│ │ │выплачивать получателю ренту в виде определенной│ │ │денежной суммы либо предоставления средств на его│ │ │содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ). │ │ │ Датой совершения сделки является дата│ │ │государственной регистрации договора. │ │ │ Недвижимое имущество, передаваемое под выплату│ │ │ренты, может быть передано получателем ренты в│ │ │собственность плательщика ренты за плату или│ │ │бесплатно. │ │ │ В случае, когда договором ренты предусматривается│ │ │передача недвижимого имущества за плату, к отношениям│ │ │сторон по передаче и оплате применяются правила о│ │ │купле-продаже. │ │ │ Сумма сделки. │ │ │ Суммой сделки является сумма, указанная в│ │ │договоре. │ │ │ Примечание: в случае если по договору ренты│ │ │имущество передается бесплатно и при этом в договоре│ │ │ренты оценка стоимости недвижимого имущества не│ │ │указана, сделка не подлежит обязательному контролю. │ ├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤ │ Наем жилого │ Сделка оформляется договором найма жилого│ │ помещения │помещения. │ │ │ По договору найма жилого помещения одна сторона -│ │ │собственник жилого помещения обязуется предоставить│ │ │другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату│ │ │во владение и пользование для проживания в нем. │ │ │ Датой совершения сделки является дата заключения│ │ │договора сторонами. │ │ │ Сумма сделки. │ │ │ Сумма сделки определяется в соответствии с│ │ │условиями договора (дополнительных соглашений к│ │ │договору). С учетом особенностей данных видов сделок│ │ │сумма определяется в следующем порядке: │ │ │ - если договором найма предусмотрена фиксированная│ │ │сумма за весь срок действия договора, суммой сделки│ │ │считается указанная в договоре фиксированная сумма; │ │ │ - если договором найма предусмотрена оплата│ │ │(ставка) за определенный период (месяц, квартал и│ │ │т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения│ │ │ставки на количество периодов (за которые будут│ │ │осуществлены платежи) в течение срока действия│ │ │договора. │ │ │ Примечание: юридическим лицам жилое помещение│ │ │может быть предоставлено во владение и (или)│ │ │пользование на основе договора аренды. Юридическое│ │ │лицо может использовать жилое помещение только для│ │ │проживания граждан (статья 671 ГК РФ). │ └─────────────────┴───────────────────────────────────────────────────────┘
Особенности договоров аренды транспортных средств
и договоров фрахтования
Возможные виды договоров:
1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства.
В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.
2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации.
- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.
- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг по его управлению и технической эксплуатации.
В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.
3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг, связанных с перевозкой груза.
- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент (грузоотправитель или грузополучатель).
- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента или транспортом экспедитора.
Данный договор не является сделкой с недвижимостью.
4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.
- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.
- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.
- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.
Данный договор не является сделкой с недвижимостью.
5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.
- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь (юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными направлениями перевозки).
- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и обязанности каждой из сторон.
- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости) для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).
- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.).
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Виды договоров фрахтования:
a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно (несколько последовательных рейсов туда и обратно).
b. Тайм-чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
c. Бербоут-чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.
Часто Бербоут-чартер используется с целью приобретения судов. При этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна и фрахтователь становится собственником судна.
d. Димайз-чартер - (разновидность бербоут-чартера) в соответствии с которым судно передается фрахтователю укомплектованное экипажем, но капитан и экипаж переходят на службу к фрахтователю.
- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь. Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции грузоотправителя либо нанять для этой цели экспедитора груза.
- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.
Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений) является сделкой с недвижимостью.
ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ,
к сделкам с недвижимостью относятся:
- договор аренды транспортного средства <*>,
- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства <*> с экипажем,
--------------------------------
<*> При условии, что транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации.
- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);
не являются сделками с недвижимостью:
- договор транспортной экспедиции,
- договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений),
- Договор залога прав требования на объект незавершенного строительства,
- Договор залога прав требования по договору об инвестировании в строительство,
- Договор купли/продажи пула закладных.