См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 26 октября 2015 г. N 09-исх/15309-ГЕ/15
В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии поступают обращения, связанные с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о государственной регистрации прав на объекты, которые фактически не являлись и не являются объектами недвижимости в понимании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Объекты; ГК).
В настоящее время территориальные органы Росреестра информируют о том, что в ЕГРП содержатся записи о государственной регистрации прав на Объекты, сведения о которых также содержатся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), включенные в ГКН на основании данных, переданных органами (организациями) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (далее - ОТИ) в рамках реализации приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 "О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости".
О данной проблеме Росреестр информировал Минэкономразвития России, а также просил высказать позицию о возможных путях решения указанной проблемы, в том числе в письмах Росреестра от 14.05.2015 N 09-исх/05430-ГЕ/14, от 12.12.2014 N 09-исх/14545-ГЕ/14. До настоящего времени позиция Минэкономразвития России по решению указанной проблемы в Росреестр не поступила.
С 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), предусматривающий создание Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), который должен являться сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом N 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом N 218-ФЗ сведений.
Пунктом 1 статьи 2 Закона N 218-ФЗ установлено, что правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Учитывая, что сведения об Объектах и о зарегистрированных правах на них автоматически попадут в ЕГРН, наличие таких сведений в ЕГРН вступает в противоречие с положениями законодательства Российской Федерации.
В целях обеспечения достоверности сведений ЕГРН предлагаем рассмотреть следующий возможный способ разрешения указанной ситуации.
Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) предусмотрено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Объектами кадастрового учета (объектами недвижимости) являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре).
Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляется органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.
Пунктом 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре установлено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Законом о кадастре (т.е. не является земельным участком, зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства).
Кроме того, для целей государственной регистрации прав недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), являются земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 Закона о регистрации).
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составом номера регистрации, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила), предусмотрено:
раздел ЕГРП также закрывается в случае утраты соответствующим объектом статуса объекта недвижимого имущества в связи с внесением изменений в ГК, иные федеральные законы. При этом в запись о ликвидации (преобразовании) объекта заносятся реквизиты федерального закона, на основании которого происходит закрытие раздела. На лицевой стороне листа записи подраздела I ЕГРП, ведение которого до вступления в силу Правил осуществлялось на бумажном носителе, проставляется штамп о ликвидации объекта (пункт 35);
в указанных в пункте 35 Правил случаях одновременно во все записи со статусом "актуальная" подразделов II и III ЕГРП вносятся записи о прекращении права, ограничении (обременении) права в порядке, установленном Правилами. Указанные записи о прекращении права, ограничении (обременении) права идентифицируются одним номером регистрации (с учетом пункта 11 Правил) (пункт 36);
такие записи в случае утраты соответствующим объектом статуса объекта недвижимого имущества в связи с внесением изменений в ГК, иные федеральные законы вносятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, с уведомлением о закрытии раздела ЕГРП в связи с утратой имуществом статуса объекта недвижимости заинтересованных лиц, реквизиты направленного уведомления указываются в формируемой к записи подраздела I ЕГРП закрываемого раздела дополнительной записи, содержащей особые отметки регистратора (пункт 36);
в случае утраты объектом в связи с изменениями, внесенными в федеральный закон, статуса объекта недвижимого имущества в запись о прекращении права заносятся сведения о реквизитах (дате, номере, наименовании), дате вступления в силу федерального закона (его соответствующего положения, если этим федеральным законом установлен различный порядок, в том числе даты, вступления в силу его положений или отдельных положений), на основании которого объект утратил соответствующий статус (пункт 66).
При этом в силу положений ГК, Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется в заявительном порядке (иной порядок должен быть установлен законом); самостоятельное исключение сведений о государственной регистрации прав из ЕГРП, поскольку объект не обладает (и не обладал) статусом объекта недвижимого имущества, действующим законодательством не предусмотрено.
Принимая во внимание изложенное предлагаем следующий алгоритм действий территориальных органов Росреестра и филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра":
1) регистрирующему органу совместно с органом кадастрового учета следует сформировать перечень Объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, сведения о которых содержатся либо отсутствуют в ГКН;
2) организовать заседание совместной рабочей группы, созданной в целях реализации Методики повышения качества сопоставимости данных ЕГРП и ГКН о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и помещениях, утвержденной распоряжением Росреестра от 22.01.2013 N Р/4 (в редакции распоряжения Росреестра от 18.06.2013 N Р/69; далее - рабочая группа), к участию в котором привлечь представителя ОТИ и на котором провести анализ документации из дел правоустанавливающих документов и кадастровых дел. Если в документах говорится, что Объекты не являлись и не являются объектами недвижимости, содержащиеся в ГКН записи о них могут быть квалифицированы как ошибочно внесенные на основании решения об исправлении технической ошибки. Решение по вопросу определения статуса объекта и исправления технической ошибки в записях ГКН должно быть оформлено протоколом рабочей группы;
3) после принятия решения рабочей группой регистрирующему органу следует организовать работу с заявителями, в частности:
по каждому такому объекту подготовить уведомление заявителю, которое должно содержать описание проблемы и приглашение на личный прием с указанием времени и места (номер окна (кабинета) проведения такого приема, а также телефона и контактного лица регистрирующего органа, с которым можно связаться в случае необходимости переноса предлагаемого времени и даты проведения приема);
назначить специалиста, ответственного за проведение личного приема по вопросам верификации и гармонизации сведений об объектах недвижимости, а также лицо из числа руководства территориального органа Росреестра (не ниже заместителя руководителя Управления), осуществляющего контроль по данному направлению деятельности;
при проведении личного приема необходимо:
разъяснить заявителю сложившуюся ситуацию, изложить конструктивные варианты ее решения, а также возможные последствия в случае бездействия заявителя;
при общении с заявителем не допускать рассуждений на тему виновности заявителя либо того или иного органа (организации) в сложившейся ситуации;
в случае готовности заявителя предоставить ему возможность подачи документов в тот же день.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считаются сведениями подраздела I ЕГРП, соответственно и государственная регистрация прекращения права на Объект должна осуществляться после присвоения статуса "архивный" Объекту.
При поступлении в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации прекращения права на Объект полагаем возможным применять к этой ситуации по аналогии пункты 35, 36 Правил. При этом в качестве основания для закрытия раздела ЕГРП могут быть указаны реквизиты Закона о регистрации, Закона о кадастре, протокола заседания рабочей группы, заявления о государственной регистрации прекращения прав на объект.
Просим высказать мнение о возможности разрешения рассматриваемой ситуации предложенным способом.
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА