Сдача недвижимости в аренду — это традиционный способ улучшения своего материального положения, а иногда и выживания россиян. Он используется даже в том случае, когда у владельцев недвижимости нет второй. К примеру, несколько старушек кооперируются, все съезжаются в одну квартиру, а оставшиеся сдают по договорам жилищного найма. Если вспомнить, что у них низкая пенсия, то станет понятным, что делается это не от хорошей жизни.
В нашем государстве арендодателям приходится расплачиваться с государством и за такой доход. Перед ними стоит необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% от дохода. В данном случае речь идёт про доход физических лиц, который платит взрослое население. Конечно, если его представители не смогли уйти в подполье. Но и этого мало российскому государству.
Предприниматель или нет?
По отношению к данным лицам возможно применение санкций, в том случае, если они не станут ещё и ИП. Заставить регистрировать предпринимательскую деятельность никто не может — это дело сугубо добровольное, а вот платить налоги и штрафовать за все нарушения — могут.
Если в ФНС сочтут, что доход получается регулярно, а сама деятельность направлена именно на его извлечение, то отсутствие регистрации предпринимательской деятельности становится поводом для того, чтобы пугать граждан наказанием за незаконную предпринимательскую деятельность, а иногда и подкреплять предупреждения штрафами. Рано или поздно лица, сдающие квартиры или дома квартирантам регистрируют предпринимательскую деятельность, поставив себя таким образом в полную зависимость от государства. В таком случае возникает обязанность платить ещё и НДС.
Дело в том, что налог, который платит ИП, зависит от выбранной им схемы налогообложения. Ответ на вопрос о том, кто платит НДС — содержится в ст. 143 НК РФ — любой субъект хозяйственной деятельности при наступлении определённых условий.
Если ИП применяет льготный налоговый режим: УСН, ЕНВД или ПСН, то он не должен платить НДС, но для перехода на таковой ещё нужно догадаться написать соответствующее заявление, что иногда сложно для обычных граждан, которые открыли ИП, хотя реальным предпринимательством не занимаются, а просто сдают одну квартиру, которая, к примеру, досталось в виде наследства от бабушки.
Теперь к ИП добавилась ещё и новая форма — налога на профессиональную деятельности. Горемыки, которые испугались угроз и зарегистрировали ИП, теперь массово пытаются стать самозанятыми.
Какая деятельность является предпринимательской?
В судах предпринимательской могут признать ту деятельность, которая:
- направлена на извлечение постоянного дохода;
- проводится на регулярной основе;
- приводит к возникновению устойчивых связей на рынке, — у лица образуются постоянные клиенты;
- лицо осуществляет затраты, связанные с получением дохода.
Теоретически под такие критерии попадает даже человек, который сдаёт только одну квартиру, даже комнату. Настраивать себя на то, что в российском суде разберутся и вынесут какой-то справедливый вердикт — не стоит. Судебное решение будет таким, какое нужно представителям властных структур.
Однако анализируя некоторые постановления судов можно сделать вывод о том, что большую роль играет чистая прибыль лица. Если она не превысила пару тысяч рублей, которые были потрачены на покупку чего-то полезного для улучшения той же квартиры, то шансы на то, что гражданин будет освобождён от уплаты штрафов так, как если бы он занимался предпринимательской деятельностью довольно высоки.
Но не нужно забывать, что суд может признать предпринимательской и деятельность того субъекта, который не регистрировал ИП.
Какие последствия могут ждать?
Лицо, осуществляющее сдачу квартиру в аренду, но не платящее налоги и не зарегистрировавшее свою предпринимательскую деятельность, может быть подвергнуто следующим санкциям:
- наложение административного штрафа за сокрытие предпринимательской деятельности — от 500 до 2000 руб.;
- не была предоставлена заполненная декларация о доходах – штраф от 5% до 30% от суммы неуплаченного налога;
- неоплата налогов — штраф в размере 20% от суммы налога при неумышленном характере и 40%, если деяние совершено умышленно;
- взыскание налоговой задолженности за период не более, чем 3 года.
В силу этого многие владельцы квартир избирают промежуточный вариант. Они заключают с квартирантами договор официально, но указывают в нём меньшую сумму, по отношению к той, что была получена ими в действительности. Однако не следует думать, что это способно дать существенные преимущества. Рано или поздно государственные структуры решат и эту проблему, так же как они решили проблему указания меньшей суммы в договоре-купли продажи на квартиру. Если она меньше кадастровой, то беру налог с 70% стоимости по кадастру. Введут что-то подобное и в этом случае.
Кроме того существуют и уголовные формы преследования. Их применение случается не часто, но вполне реально. В случае, если задолженность превышает 900 тыс. рублей, не уплачено в бюджет в общей сложности более 10% налоговых платежей, или неуплата составляет 2 млн 700 тыс рублей без дополнительных условий.
Все критерии по недоимкам имеют силу в течение периода в 3 года. В таком случае лицо может быть подвергнуто наказанию по ст. 198 УК РФ, что в контексте рассматриваемого нами вопроса встречается довольно редко.