Сделки между близкими родственниками являются одними из наиболее спорных. С одной стороны они предусматривает наиболее доверительное отношение между сторонами, а так же — полную информированность в том, какая судьба была у предмета сделки до её совершения. С другой стороны совершение возмездной сделки сразу же вызывает некоторое подозрение.
Всем понятно, почему отец дарит сыну недвижимость или движимость, а вот коммерческий интерес продавца сразу становится поводом для возникновения настороженности.
Возникает и сомнение в том, что сделка между близкими родственниками или супругами может совершаться на тех же базовых принципах равноправия сторон, которые декларирует ГК РФ. Важнейшим условием гражданской сделки является то, что стороны совершают её по собственной воле. Тогда как в семейных отношениях это не всегда возможно, что находит отражение и в законодательстве.
К примеру, ст. 105.1 НК РФ относит к взаимозависимым лицам мужа и жену, родителей, детей, братьев и сестёр, опекунов, попечителей и подопечных. В случае совершения сделки между такими участниками они не смогут вернуть подоходный налог в связи с покупкой жилой недвижимости друг у друга, как это делают другие лица, на основании положений о налоговых вычетах.
Но это половина беды. Основная в том, что такие сделки гораздо чаще признаются недействительными, а иногда они невозможны вовсе.
Самое неприятное в том, что родство довольно часто становится причиной халатного отношения сторон к своим обязанностям. Тогда деньги получать не забывают, но с большим трудом идут на регистрацию сделки в реестре недвижимости или на совершение других шагов, завершающих сделку в полном объёме.
Некоторые ограничения на сделки между родственниками
В силу наличия этих сложностей в законодательстве имеется ряд ограничений на совершение возмездных сделок между родственниками и подобными им лицам.
Правила ст. 37 ГК РФ запрещают опекунам и попечителям совершать сделки по отчуждению имущества, которые уменьшают объём собственности несовершеннолетних подопечных. Полностью исключается ситуация, когда родитель выкупает долю ребёнка до 14 лет. Представителем такого ребёнка и является его родитель, если только он не лишён своих прав.
Получилось бы, что он покупает недвижимость сам у себя.
Нюансы сделок купли-продажи между родственниками
В случае, если сделка совершается между взрослыми, то какие-то негативные или не очень приятные последствия возникают только в особых случаях.
Если супруги продавали недвижимость друг другу, то необходимость раздела имущества при разводе всё равно сохраняется, если оно относится к разряду нажитого совместно. Правда, брачный договор может внести совершенно другие правила рассмотрения этого вопроса.
По действующему законодательству, сделка совершённая между близкими родственниками освобождается от налога. Во избежании подозрений рекомендуется указать в договоре степень родства.
После совершения сделки продавец полностью утрачивает возможность контроля за имуществом, но это нельзя отнести к негативной стороне именно сделки купли-продажи. При дарении даритель точно так же теряет возможность распоряжаться объектом дарения.
Отменить сделку дарения можно только в каких-то крайне редких случаях, к примеру, если одариваемый нанесёт дарителю явный физический ущерб или создаст угрозу его жизни. Разумеется, такое случается крайне редко.
Наиболее рискованная ситуация
В целом покупка квартиры у родственника не влечёт за собой никаких серьёзных рисков. Исключение может составить только ситуация, когда продавец является проблемным должником. В таком случае кредиторы могут начать процедуру банкротства, а в рамках её проведения суд может признать сделку притворной, направленной на сокрытие имущества должника от кредиторов.
Сделка будет отменена, имущество отчуждено у покупателя, а вот получит ли он назад свои деньги, потраченные на покупку квартиры у родственника, — большой вопрос. Вполне возможно, — не получит.