Ещё 01.04.2016 Минстрой РФ опубликовал информационное письмо № 506-АЧ/04, в котором указывается на то, что батареи центрального отопления признаются общедомовым имуществом в том случае, если на них отсутствует запорная арматура, которая позволяет отключить подачу тепла в одну квартиру без нарушения целостности всей системы.
Ранее это же обстоятельство отмечалось в Постановлении Правительства № 491 и определении ВС РФ от 22.09.2009 г. № ГКПИ09-725. В нём нет ничего особого. Некие лица добивались признания частично не действующим как раз тот пункта Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, который и соотносит батареи с общим домовым имуществом, но в удовлетворении иска им было отказано.
Правда, случилось это очень давно, но почти во всех случаях жильцы меняют батареи в своих квартирах за свой счёт.
В идеале должно быть так...
Поэтому за собственником квартиры остаётся только одна обязанность — своевременно поставить управляющую компанию в известность о том, что батарея пришла в негодность и требует ремонта или замены.
Для этого необходимо вызвать к себе в квартиру специалиста технического отдела УК и предоставить ему доступ к объекту. Делать это нужно летом, в период опрессовки системы. Обычно УК информируют о его начале объявлениями, которые расклеиваются возле подъездов.
Специалист должен осмотреть сами батареи, трубы и имеющуюся арматуру и составить акт осмотра. Если он считает, что батарея уже выработала свой ресурс, то он должен отразить это в акте.
Замена батарей не является капитальным ремонтом. Это два никак не связанных между собою процесса. Невозможно поставить это мероприятие и в зависимость от решения собрания жильцов многоквартирного дома. Если это имущество дома, то управляющая компания должна осуществлять свои обязанности по его содержанию в надлежащем виде. Никакие дополнительные решения, заключения или проведение чего-либо с этим связанным быть не может.
Здесь мы приходим к наиболее актуальному вопросу этой темы — вопросу ответственности, что возникнет в случае, если неисправная батарея станет причиной залива помещений и причинения вреда здоровью. Не обязательно, чтобы соседей под квартирой, где произойдёт авария. Выход из строя отопительной системы может повлечь за собой неприятные последствия и для квартиры, где находятся трубы и радиаторы, а так же её обитателей.
В таком случае вопрос об ответственности становится наиболее актуальным, поскольку стоимость ущерба может быть в десятки раз выше стоимости новых батарей.
Как происходит в действительности
Основная причина, которая толкает жильцов на то, чтобы менять батареи своими силами, заключается в стремлении обустроить своё жилище по своему вкусу и сообразно своим предпочтениям. Если же по какой-то причине лучше добиться замены батарей от УК, то придётся действовать через суд или обращаясь в региональное отделение Госжилинспекции с жалобой. Этот орган осуществляет надзор за соблюдением законодательства в сфере жилищных отношений.
Разумеется, жаловаться имеет смысл тогда, когда сам жилец и владелец квартиры ничего добиться от своей УК не смог, хотя он считает, что имеются веские причины для замена радиаторов отопительной системы.
Каких-то других положений о природе собственности батарей в РФ не было никогда. Есть и ещё довольно старые Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые приняты соответствующим Постановлением Правительства от 13.08.2006 г. № 491. И они содержат норму о том, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления.
Однако судебная практика показывает, что добиться чего-то на практике в РФ будет не просто сложным, а очень сложным делом. В основном из-за того, что таким образом когда-то была проведена реформа ЖКХ. Вся ответственность свалена на собственников квартир, а УК считают барыши и делают деньги.
В любом случае, когда владельцы квартир начинают чего-то требовать, они встречают мощнейшее сопротивление. Самый простой вариант — это признание отопительной системы, находящейся к квартире, пришедшей в негодность с последующим её отключением. Само по себе аварийное состояние не оспаривается. Затем мастера просто перестают посещать квартиру человека, активно добивающегося того, чтобы замена радиаторов произошла за счет УК.
Если кто-то из владельцев сделает это сам, в надежде на то, что УК возместит ему затраты, то и тут его ждёт разочарование. Ну а попытки доказать свою правоту в судах потребуют стоического терпения.